Kredyty mieszkaniowe w Polsce od lat należą do najdroższych w Unii Europejskiej. W zestawieniach Europejskiego Banku Centralnego oprocentowanie nowo udzielanych kredytów w Polsce sięgnęło 7,83% — najwyższego poziomu w całej Unii, przed Węgrami (6,73%) i Rumunią (6,56%). Dla porównania, w największych gospodarkach zachodnich oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych utrzymuje się w okolicach 3–4%.
Ten obraz ma dwie strony. Dzięki obniżkom stóp procentowych koszt nowych kredytów zaczął w Polsce spadać. Znacznie trudniejsza pozostaje sytuacja osób, które spłacają starsze kredyty oparte na zmiennym oprocentowaniu — to właśnie one najmocniej odczuwają wysoki poziom rat i pod tym względem polskie kredyty pozostają jednymi z najdroższych w Unii.
Jeśli masz kredyt hipoteczny oparty na zmiennej stopie, a jego koszt wydaje się coraz trudniejszy do udźwignięcia, warto przyjrzeć się nie tylko wysokości raty, ale też temu, jak Twoja umowa opisuje zasady jej ustalania.
Dlaczego kredyty mieszkaniowe w Polsce są tak drogie
Oprocentowanie większości kredytów hipotecznych w Polsce jest zmienne i składa się z dwóch elementów: marży banku oraz wskaźnika referencyjnego WIBOR. Poziom WIBOR zależy od stóp procentowych ustalanych przez Narodowy Bank Polski, a te przez lata wysokiej inflacji utrzymywały się wysoko. Do tego dochodzą marże banków, które w Polsce należą do wyższych w Europie.
Znaczenie ma też słaba konkurencja na rynku. Oferty poszczególnych banków są do siebie zbliżone, a kredytobiorca ma w praktyce ograniczony wybór — na co zwracają uwagę eksperci rynku nieruchomości, wskazując, że polskie kredyty potrafią być nawet dwukrotnie droższe niż we Francji czy w Niemczech. Skutek jest odczuwalny w domowym budżecie przez całe dekady spłaty.
Warto oddzielić dwie sytuacje. Oprocentowanie nowych kredytów w ostatnim czasie spadło wraz z obniżkami stóp. Kredyty już spłacane, zaciągnięte w szczycie cyklu podwyżek, wciąż jednak obciążają kredytobiorców jednymi z najwyższych rat w całej Unii.
Wysoki koszt to nie to samo co wadliwa umowa
Sam fakt, że kredyt jest drogi, nie wystarczy, by podważyć umowę. Ważność umowy sąd ocenia na podstawie warunków obowiązujących w chwili jej zawarcia, a nie późniejszego wzrostu rat. Wysokie oprocentowanie samo w sobie nie stanowi więc podstawy do unieważnienia kredytu.
Podstawą prawną bywa co innego — sposób, w jaki umowa opisuje zasady ustalania oprocentowania, oraz to, czy bank rzetelnie poinformował kredytobiorcę o ryzyku. Jeżeli zapis o zmiennej stopie został sformułowany nieprecyzyjnie albo dawał bankowi jednostronną swobodę, może stanowić klauzulę niedozwoloną w rozumieniu art. 385¹ Kodeksu cywilnego. Klauzula uznana za niedozwoloną nie wiąże kredytobiorcy od chwili zawarcia umowy.
| Wysokie oprocentowanie samo w sobie nie jest podstawą do unieważnienia kredytu. Znaczenie ma sposób sformułowania klauzul oprocentowania oraz to, czy bank wykonał obowiązki informacyjne wobec kredytobiorcy. |
|---|
Co realnie może zrobić kredytobiorca
Kierunek potwierdził Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 12 lutego 2026 r. w sprawie C-471/24 TSUE przesądził, że klauzule zmiennego oprocentowania oparte na WIBOR i marży podlegają ocenie pod kątem uczciwości na gruncie dyrektywy 93/13/EWG. Sam wskaźnik WIBOR nie został przy tym zakwestionowany — badaniu podlega konkretna umowa i to, czy właściwie poinformowany konsument mógł zrozumieć mechanizm oprocentowania oraz jego skutki ekonomiczne.
Trzeba to postawić uczciwie: wyrok nie gwarantuje wygranej i nie jest odpowiednikiem spraw frankowych. Każdą umowę sąd bada indywidualnie. W praktyce możliwe są trzy rozstrzygnięcia: unieważnienie umowy w całości, usunięcie z niej wskaźnika WIBOR (tzw. odwiborowanie, przy którym oprocentowanie opiera się na samej marży) albo oddalenie powództwa.
Punktem wyjścia jest zawsze analiza dokumentów — umowy, regulaminu, aneksów i formularza informacyjnego ESIS. Dopiero na tej podstawie da się ocenić, czy zapisy o oprocentowaniu dają podstawy do działania.
Chcesz sprawdzić, co realnie kryje się w Twojej umowie? Skorzystaj z bezpłatnej analizy umowy kredytowej.
Wysoki koszt kredytu to realny problem, ale w sporze z bankiem liczy się nie sama wysokość raty, lecz treść umowy. Jeżeli Twój kredyt hipoteczny opiera się na zmiennym oprocentowaniu i WIBOR, warto sprawdzić, czy zasady jego ustalania dają podstawy do zakwestionowania rat. Skorzystaj z bezpłatnej, wstępnej konsultacji — przeanalizujemy dokumenty i wskażemy możliwe kierunki, w tym odwiborowanie kredytu hipotecznego oraz kredyt bez WIBOR-u.